Как купить недвижимость в Италии иностранцу, русскоязычным гражданам. Процедура покупки недвижимости в Италии

Как правильно купить недвижимость в Италии иностранцу (русскоязычным, русскогворящим клиентам). Мы предлагаем: Коротко: подбор вариантов от проверенных, надежных итальянских агентств недвижимости (с полным сопровождением сделки от агентства, предложившего подходящий вариант), сопровождение на объекты, просмотры, помощь при оформлении документов в налоговых учреждениях и открытии счёта в итальянском банке, услуги персональных консультантов-переводчиков в течение всего процесса покупки и оформления недвижимости (от подбора и до нотариального акта).

Более подробно наши услуги описаны ниже.

Вы серьезно настроены купить недвижимость в Италии? В этом случае полезная информация о том, как правильно ее приобрести, как это делается на практике, вам просто необходима. В Италии для иностранных покупателей нет ограничений при покупке недвижимости. Сделку можно оформить и на физическое, и на юридическое лицо.

В услуги по приобретению недвижимости в Италии входят:

Подбор необходимой недвижимости по определенным критериям поиска в соответствии с запросом клиента. Учитываются тип, стоимость, общее состояние недвижимости, местоположение недвижимости (ее близость к элементам инфраструктуры, морю, озеру, горам, городу), площадь самой недвижимости, площадь земельного участка, этажность, количество комнат, транспортная доступность и др.

Организация визитов с целью ознакомления (осмотра) интересующих объектов недвижимости в Италии.

Предоставление покупателю всей необходимой информации об объекте приобретаемой недвижимости. Это юридическая проверка недвижимости на соответствие итальянским законам, а также инженерная, архитектурная проверка недвижимости с получением заключения о ее состоянии, подтвержденные нотариально.

Помощь в получении фискального идентификационного кода (codice fiscale) для иностранца.

Помощь в открытии банковского счета в итальянском банке в Италии.

Полное сопровождение сделки купли - продажи агентством недвижимости, подобравшим нужный клиенту вариант. Оформление в собственность объекта недвижимости .

Обслуживание, необходимое после покупки недвижимости.

Порядок оформления в собственность объекта недвижимости в Италии (пошаговое руководство). Процедура покупки недвижимости в Италии.

Это важно! Как правильно купить недвижимость в Италии иностранному гражданину с юридической точки зрения? Как правильно оформить в собственность купленную недвижимость? Какова последовательность оформления?

Процедура покупки недвижимости в Италии - это далеко непростой процесс, как почему - то пишут на многих сайтах, и для иностранного покупателя, не владеющего итальянским языком, не знающего итальянское законодательство, не знающего различные нюансы и особенности сотрудничества с итальянцами, она окажется очень запутанной и сложной.

Простота покупки недвижимости в Италии для иностранных покупателей заключается только в том, что условия покупки для них такие же, как и для граждан Италии. Во всем остальном - все далеко не так просто!

Вся процедура покупки недвижимости должна выполняться в строго определенном порядке, в определенной последовательности согласно законов Италии, поэтому опытный консультант, отлично владеющий итальянским и русским языками, покупателю однозначно необходим.

В Италии посредником между продавцом и покупателем является агентство недвижимости. Именно агентство, которое подобрало клиенту подходящий вариант недвижимости, оценит все риски и вынесет независимую оценку, прежде чем клиент что-либо подпишет или оплатит.

Недвижимость в Италии проверяется по нескольким параметрам. И если проверка выполнена поверхностно, проблемы могут возникнуть даже через несколько лет после после ее приобретения! Чтоб не получилось, к примеру, что планировка купленной недвижимости не соответствует той, которая зафиксирована в муниципальных документах или что у бывшего владельца есть долг за недвижимость!

Поэтому только правильное сопровождение сделки, которое обеспечивает агентство недвижимости, сводит к минимуму возможные риски. И поэтому во избежание различных проблем, покупать недвижимость в Италии нужно только с помощью надежного, проверенного итальянского агентства недвижимости, находящегося в Италии и отлично знающего рынок недвижимости Италии изнутри!

Агентства недвижимости, находящиеся не на территории Италии и предлагающие свои услуги по покупке недвижимости в этой стране, как правило, не владеют нужной, важной, детальной информацией об объектах итальянской недвижимости, которую они предлагают клиентам для покупки, в той мере, в которой ею владеют итальянские агентства недвижимости. Да и стоимость их услуг будет точно выше, чем если покупать с помощью итальянского агентства.

Ниже подробно, детально описан процесс покупки недвижимости в Италии, процедура покупки недвижимости в Италии.

Предлагаем вам подробную инструкцию (пошаговое руководство) по покупке недвижимости в Италии, разделенную на несколько этапов.

Первый этап - переговоры

Все начинается с переговоров! После того, как клиент выбрал для покупки объект недвижимости, оговариваются условия перехода собственности, в которых должны поддерживаться интересы обеих сторон (продавца и покупателя): цена, условия оплаты, дата подписания контракта, расходы на капитальный ремонт дома (если он будет производиться) и т.п.

Второй этап - получение налогового номера и открытие банковского счета в Италии

Покупателю нужно в Италии получить налоговый номер и открыть банковский счет. Налоговый номер (codice fiscale) - это аналог российского ИНН, его можно получить в Италии в любом налоговом отделении в Agenzie delle Entrate. Без этого кода нельзя открыть счет в банке и купить недвижимость. Для получения кода требуется только заграничный паспорт клиента.

Банковский счёт необходим для перевода денег продавцу, а также для оплаты коммунальных расходов. Для открытия счета в итальянском банке в Италии понадобится идентификационный код и заграничный паспорт клиента. На счет необходимо сразу положить определенную сумму. Сумма зависит от требований банка. За наличные купить недвижимость в Италии нельзя.

Третий этап - неотменяемое предложение о покупке (Proposta di acquisto - Proposta irrevocabile)

Составляется через агентство недвижимости, с помощью которого осуществляется покупка. Агентство недвижимости передает предложение о покупке на рассмотрение продавца, т.е. покупатель делает письменное предложение владельцу недвижимости о покупке выбранного объекта. Если продавец согласен со всеми условиями, он это предложение подписывает. Покупатель также его подписывает.

В предложении о покупке указываются все основные условия сделки: данные покупателя и продавца, кадастровые данные недвижимости, предлагаемая цена, способ и этапы оплаты, дата передачи недвижимости, дата заключения акта купли-продажи и т.д.

На этом этапе агентство недвижимости проверяет документы на недвижимость: информацию о собственниках, акт купли-продажи, кадастровые данные, наличие обременений, права на собственность. Чтобы подтвердить и показать серьезность своих намерений, на этом этапе покупатель вносит залог в размере 5-10% от стоимости недвижимости, который остается в агентстве в качестве депозита до принятия предложения продавцом.

В случае принятия предложения о покупке залог передается продавцу, при отказе он возвращается предлагающей стороне, за исключением, если продавец сделает встречное предложение, и покупатель его примет. К составлению предложения о покупке нужно отнестись серьезно! Если продавец согласен, а покупатель передумал покупать у него недвижимость, залог покупателю не возвращается. Если продавец передумает продавать недвижимость после подписания предложения о покупке, то он возвращает покупателю залог в двойном размере.

Если согласованное предложение о покупке содержит все условия контракта между сторонами, оно автоматически становится предварительным договором, после которого будет заключен окончательный договор (минимум через месяц).

После подписания предложения о покупке продавец не может отказаться от своего решения продать объект недвижимости покупателю и не имеет права продавать ее третьим лицам! Для защиты покупателя предварительный договор должен быть зарегистрирован нотариусом в Реестре недвижимости, где содержится вся информация о недвижимости, которая доступна третьим лицам.

Четвертый этап - предварительный договор (Compromesso, Contratto preliminare di vendita)

Предварительный договор - это соглашение между продавцом и покупателем, это контракт, который обязывает стороны заключить в будущем окончательный договор купли-продажи. В нем указывается намерение покупателя приобрести недвижимость в Италии и оплатить ее полную стоимость в указанные, оговоренные сроки.

Этот договор должен содержать все основные элементы: точные данные собственности, сроки внесения платежей и т.д. На этой фазе покупатель должен заплатить аванс в размере 20-30 % от стоимости недвижимости. Для защиты покупателя от всевозможных рисков (перепродажа, регистрация ипотеки, опись недвижимости) предварительный договор должен быть зарегистрирован нотариусом в Реестре недвижимости.

Помимо этого, нужно зарегистрировать договор в налоговом отделении (Agenzia delle Entrate), и покупатель должен оплатить следующие налоги:

- 200 евро - фиксированный налог

- 3 % от суммы аванса (в случае сделок С НДС оплачивается НДС, установленный законом)

- 0,50 % от суммы залога

Данные налоги будут вычтены из основного регистрационного налога, который должен быть оплачен покупателем после подписания договора купли-продажи.

Обычно предварительный договор  Compromesso составляется риэлтором на итальянском языке. Поэтому необходимо будет сделать перевод на русский язык, если покупатель русскоязычный.

Пятый этап (заключительный) - акт купли-продажи (Contratto definitivo - Contratto notariale di compravendita - Atto notarile - Rogito)

Представляет собой основной, окончательный договор сделки. Стороны с участием агентства недвижимости встречаются в офисе нотариуса для заключения этого окончательного договора. Купчая (акт купли-продажи) подписывается продавцом и покупателем у нотариуса и нотариально заверяется. Перед подписанием нотариус зачитывает договор вслух (на итальянском языке) во избежание недопонимания всех его пунктов.

Все документы по оформлению сделки купли-продажи составляются на итальянском языке, поэтому, если покупатель не владеет итальянским языком, ему обязательно будут нужны услуги переводчика, чтобы четко понимать все ее нюансы и детали.

Переводчик (и обязательно свидетель!) присутствуют при подписании акта купли-продажи, и договор в этом случае составляется на двух языках: на итальянском языке и языке, понятном покупателю. Мы обязательно предоставим профессионального переводчика. Услуги переводчика оплачивает покупатель. Если язык, понятный покупателю, русский, то заключительный договор должен быть переведен на русский язык.

Нотариус всегда тщательно проверяет юридическую чистоту сделки, кадастровые данные, наличие обременений на недвижимость, уплату всех сборов и налогов. Факт совершения сделки заверяет своей подписью. В обязанности нотариуса входит проверка недвижимости только по определенным, а не по всем параметрам!

В офисе нотариуса покупатель оплачивает покрытыми чеками стоимость выбранной для покупки недвижимости и гонорар нотариуса. Здесь же нотариус подписывает акт купли-продажи.

По желанию покупателя деньги могут оставаться на сохранении у нотариуса в качестве депозита и передаются продавцу только после регистрации договора купли-продажи в Реестре недвижимости (Conservatoria dei registri immobiliari). После подписания акта купли-продажи у нотариуса, покупатель получает документ о совершении сделки (Dichiarazione dell'atto).

После этого акт проходит государственную регистрацию в Реестре недвижимости (на эту процедуру уходит обычно около 30 дней). После регистрации акта покупатель получает на руки выписку из Реестра недвижимости и документы на собственность и становится полноправным владельцем приобретенной недвижимости.

Услуги агентства оплачивают как продавец, так и покупатель. Согласно Гражданскому Кодексу Италии (ст. 1755), агентство имеет право получить вознаграждение от каждой из сторон, если сделка состоялась в результате его посредничества.

Комиссия агентству должна выплачиваться в момент подписания предварительного договора. В зависимости от договоренностей, иногда половину платят на предварительном договоре и половину на окончательном договоре.

Расходы покупателя, сопутствующие покупке:

• услуги агентства недвижимости 3%-5% плюс 22% НДС
• услуги нотариуса: от 1500 евро плюс 22% НДС
• услуги консультанта - переводчика, который сопровождал весь процесс покупки
• ипотечный и кадастровый налоги
• регистрация недвижимости в кадастре
  
• гербовый сбор
  
• прочие расходы: нотариальные сборы, архивaция, сертификаты, примечание в Реестре недвижимости, регистрация недвижимости на нового владельца около 500 евро

Пример расходов

Квартира стоимостью 250.000 евро. Покупка у физического лица как второй дом

Налог за регистрацию 4.604 евро

Ипотечный налог 50 евро

Кадастровый налог 50 евро

Нотариальные расходы 2.000 евро плюс НДС 22%, итого: 2.440 евро

Агентству недвижимости 7.500 евро плюс НДС 22%, итого: 9.150 евро

Прочие расходы: 500 евро

Общая сумма налогов и расходов помимо оплаты недвижимости: 16.794 евро.

Дают ли в Италии вид на жительство при покупке недвижимости иностранными гражданами? Сколько дней в году может находиться владелец недвижимости в Италии, если он иностранный гражданин?

Если иностранный гражданин приобрел жилую недвижимость в Италии, то это не дает ему права на получение вида на жительство в этой стране. Находиться в Италии он сможет 90 дней в полугодии (по шенгенской визе типа С), т.е. в общей сложности 6 месяцев в году. Исключением является вид на жительства в Италии, полученный по мотиву "выбранное место жительства" (residenza elettiva).

Этот вариант подходит состоятельным гражданам, которые имеют недвижимость в Италии или долгосрочный договор аренды и могут подтвердить документально наличие постоянного высокого пассивного дохода у себя в стране. Пассивный доход - это постоянная, задокументированная прибыль (но не от коммерческой деятельности!), получаемая легально на регулярной основе в стране проживания.

Это может быть прибыль от аренды, пенсия, проценты от акций, вкладов. Другими словами, иностранный гражданин должен показать властям Италии, что он лицо финансово независимое. Вид на жительство residenza elettiva позволяет иностранным гражданам находиться в Италии круглогодично. Но без права на работу. Это также нужно иметь ввиду тем, кто хочет приобрести недвижимость в Италии.

Вид на жительство в Италии граждане других стран могут получить, открыв в этой стране свой бизнес или приобретя уже готовый бизнес.